Puntentelling · WWS · Huurprijs
Puntentelling & huurprijs
Hoeveel huur mag u voor uw woning vragen?
De huurprijs van een woning wordt niet alleen bepaald door wat de markt ervoor wil betalen. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt bij veel huurwoningen hoeveel punten de woning krijgt en welke maximale kale huurprijs daarbij hoort.
DUIJST VERHUURMAKELAARS beoordeelt de woning, brengt de relevante WWS-punten in kaart en vertaalt deze naar een praktisch verhuuradvies.
Zo weet u vóórdat u gaat verhuren in welk huursegment uw woning valt, welke huurprijs mogelijk is en of verhuur in de vrije sector haalbaar is.
Eerst de punten. Daarna de huurprijs.
Een veelgemaakte fout is om eerst naar vergelijkbare woningen op Funda of andere verhuurplatforms te kijken en daaruit een huurprijs af te leiden.
Maar een vergelijkbare woning kan juridisch in een heel andere situatie verkeren.
Daarom beginnen wij niet met de vraag: “Wat kunnen we ervoor krijgen?” maar met: “Wat mogen we ervoor vragen en wat is daarna commercieel verstandig?”
Dat verschil is belangrijk.
Hoe werkt de WWS-puntentelling?
Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan verschillende eigenschappen en voorzieningen van een woning.
Niet ieder mooi of kostbaar onderdeel levert automatisch extra WWS-punten op. Alleen onderdelen die binnen het wettelijke waarderingsstelsel worden gewaardeerd, tellen mee.
Daarom kan een verkeerde meting of onjuiste interpretatie direct gevolgen hebben voor de berekende huurprijs.
Onder andere relevant zijn:
- oppervlakte van vertrekken en overige ruimten;
- energieprestatie van de woning;
- keukenvoorzieningen;
- sanitair;
- privé- en gemeenschappelijke buitenruimte;
- WOZ-waarde;
- bepaalde gemeenschappelijke voorzieningen;
- parkeerfaciliteiten;
- en in specifieke situaties bijzondere kenmerken van de woning.
Sociale huur, middenhuur of vrije sector?
Voor nieuwe huurcontracten in 2026 zijn de hoofdlijnen als volgt:
| Segment | Punten | Kale huur bij aanvang (2026) |
|---|---|---|
| Sociale sector | t/m 143 punten | maximaal € 932,93 |
| Middenhuur | 144 t/m 186 punten | boven € 932,93 tot maximaal € 1.228,07 |
| Vrije sector | vanaf 187 punten | boven € 1.228,07 |
Voor een nieuw huurcontract in 2026 kan een zelfstandige woning dus pas in de vrije sector vallen wanneer de woning minimaal 187 WWS-punten heeft én de kale aanvangshuur boven € 1.228,07 ligt.
Belangrijk: voor oudere huurcontracten kunnen andere regels gelden. De datum waarop het huurcontract is afgesloten speelt daarbij een belangrijke rol.
Laatst gecontroleerd: 2 oktober 2026 · Bron: Huurcommissie, Rijksoverheid
Waarom 187 punten zo belangrijk kunnen zijn
Voor veel particuliere verhuurders vormt de grens tussen 186 en 187 punten een belangrijk verschil.
Bij maximaal 186 punten valt een nieuw contract in beginsel binnen het gereguleerde segment en is de maximale kale huur gekoppeld aan het WWS.
Vanaf 187 punten kan verhuur in de vrije sector mogelijk worden, mits ook aan de overige voorwaarden voor liberalisatie wordt voldaan.
Dat betekent echter niet dat het verstandig is om uitsluitend naar die ene extra punt te kijken.
punten→juridisch huursegment→haalbare huurprijs→doelgroep→verhuurbaarheid
Zo ontstaat een verhuuradvies in plaats van alleen een getal.
Kan ik mijn woning naar de vrije sector brengen?
Soms kan het zinvol zijn om vóór de verhuur te onderzoeken of bepaalde verbeteringen aan de woning invloed hebben op de puntentelling.
Denk bijvoorbeeld aan onderdelen zoals:
- energieprestatie;
- bepaalde keukenvoorzieningen;
- sanitair;
- buitenruimte;
- of andere WWS-relevante eigenschappen.
Maar investeren om uitsluitend extra punten te verzamelen is niet automatisch rendabel.
De investering moet worden afgewogen tegen de mogelijke extra huur, het huursegment, het toekomstige rendement en de praktische verhuurbaarheid.
Daarom kijken wij eerst naar de bestaande woning en rekenen daarna pas uit of verbeteringen zinvol kunnen zijn.
Wat verder meetelt
Energielabel en verduurzaming tellen mee
De energieprestatie van de woning heeft invloed op de WWS-puntentelling. Het vernieuwde stelsel waardeert energiezuinige woningen anders en woningen met een slechte energieprestatie kunnen juist punten verliezen. Dat maakt verduurzaming niet alleen relevant voor energieverbruik en wooncomfort, maar mogelijk ook voor de verhuurmogelijkheden. Toch moet ook hier per woning worden bekeken of een investering economisch zinvol is.
De WOZ-waarde telt mee – maar niet onbeperkt
Ook de WOZ-waarde speelt een rol binnen het woningwaarderingsstelsel. Een hoge WOZ-waarde betekent niet automatisch dat een woning zonder meer tegen iedere gewenste huurprijs kan worden verhuurd.
De puntentelling is verplicht bij nieuwe huurcontracten
Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij iedere nieuwe huurovereenkomst een puntentelling van de woning aan de huurder verstrekken. Dat geldt ook wanneer uit de puntentelling blijkt dat de woning in de vrije sector kan worden verhuurd. De puntentelling is daarmee niet langer alleen een hulpmiddel voor het bepalen van de huurprijs. Het is een belangrijk onderdeel van een juridisch zorgvuldig verhuurdossier.
Wat als de huurprijs te hoog wordt vastgesteld?
Bij woningen waarop maximale huurprijsbescherming van toepassing is, kan een te hoge huurprijs worden aangevochten. Ook gemeenten hebben meer mogelijkheden om tegen te hoge huurprijzen op te treden.
Een huurprijs te hoog inzetten kan daardoor uiteindelijk leiden tot:
- huurverlaging;
- terugbetaling of financiële discussie;
- procedures;
- problemen met de huurder;
- gemeentelijke handhaving.
Daarom adviseren wij de huurprijs vóór publicatie van de woning zorgvuldig vast te stellen.
Puntentelling is meer dan een online rekentool
De officiële Huurprijscheck is een nuttig instrument, maar de uitkomst hangt af van de gegevens die worden ingevoerd en de manier waarop onderdelen van de woning worden gemeten en geïnterpreteerd.
Daarom kijken wij niet alleen naar de uiteindelijke score, maar ook naar waar de punten vandaan komen en of de gegevens verdedigbaar zijn.
Van puntentelling naar verhuurstrategie
Een woning met 190 punten vraagt om een andere verhuurstrategie dan een woning met 160 punten. Maar punten alleen vertellen nog niet alles.
Wij combineren de uitkomst daarom met onder andere:
huursegment→woningtype→locatie→doelgroep→commerciële huurwaarde→verhuurperiode→juridische mogelijkheden
Op die manier wordt een technische WWS-berekening een praktisch advies waarmee u daadwerkelijk verder kunt.
Waarom DUIJST voor puntentelling en huurprijs?
Laat de huurprijs niet afhangen van een inschatting of van wat een vergelijkbare woning online lijkt op te brengen.
We beoordelen eerst de woning en de toepasselijke regels. Daarna weet u hoeveel punten uw woning heeft, in welk huursegment de woning valt, welke huurprijs mogelijk is en welke verhuurstrategie daarbij past.
- Eerst juridisch beoordelen, daarna commercieel verhuren
Geen vraagprijs bepalen voordat duidelijk is wat wettelijk mogelijk is. - Puntentelling gekoppeld aan verhuuradvies
U krijgt niet alleen een puntenaantal, maar inzicht in wat dit voor de verhuur betekent. - Aandacht voor vrije-sectorpotentieel
Waar relevant bekijken we of verbeteringen aan de woning invloed kunnen hebben op de verhuurmogelijkheden. - Actuele regelgeving
De beoordeling wordt gebaseerd op het geldende WWS en de actuele huurprijsgrenzen. - Eén aanspreekpunt
De puntentelling kan direct worden meegenomen in het verdere verhuurproces.
Veelgestelde vragen over puntentelling & huurprijs
Hoeveel punten heeft mijn woning nodig voor de vrije sector in 2026?
Voor nieuwe huurcontracten in 2026 is voor vrije-sectorverhuur minimaal 187 WWS-punten nodig. Daarnaast moet de kale aanvangshuur boven de geldende liberalisatiegrens liggen.
Wat is de maximale huurprijs bij 186 punten in 2026?
Bij 186 WWS-punten bedraagt de maximale kale huurprijs volgens de 2026-tabel € 1.228,07 per maand, afgezien van eventuele specifieke wettelijke opslagen die in een situatie van toepassing kunnen zijn.
Is een WWS-puntentelling verplicht?
Ja. Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij een nieuw huurcontract een puntentelling aan de huurder verstrekken. Dit geldt ook bij een woning die op basis van de telling in de vrije sector valt.
Telt het energielabel mee bij de puntentelling?
Ja. De energieprestatie is onderdeel van het WWS. Goede energieprestaties kunnen positief worden gewaardeerd, terwijl slechte energieprestaties binnen het huidige stelsel negatief kunnen uitwerken.
Telt de WOZ-waarde mee?
Ja. De WOZ-waarde is één van de onderdelen van het WWS, maar wordt volgens een specifieke wettelijke formule verwerkt. Een hoge WOZ-waarde betekent daarom niet automatisch dat de woning vrij verhuurd kan worden.
Kan ik extra punten krijgen door mijn woning te verbeteren?
Dat kan, afhankelijk van de verbetering. Niet iedere investering levert WWS-punten op. Daarom is het verstandig vooraf te bekijken welke maatregelen daadwerkelijk invloed hebben op de puntentelling en of de investering financieel zinvol is.
Wilt u weten hoeveel huur u voor uw woning kunt vragen?
We beoordelen eerst de woning en de toepasselijke regels. Daarna weet u hoeveel punten uw woning heeft, in welk huursegment de woning valt en welke huurprijs mogelijk is.